「目黒」へ2分、「渋谷」へ7分、「大手町」駅へ21分、東京を知り尽くした大人達にこそ、贈りたいレジデンス
Vol.1 エキスパートインタビュー マンション選びに欠かせないキーワード『将来価値』ってなんだろう? はじめてのマンション購入は誰でも緊張するもの。でもコツさえ頭に入れておけば、購入したマンションがあなたの将来をもっと豊かにしてくれるかもしれません。そこで今回は、不動産市況分析の専門家である中山登志朗さんに“初心者にもわかりやすいマンション選びのコツ”について解説していただきました。
マンション選びに欠かせない「将来価値」とは?
街力を見極める!『資産価値』を判断するポイントとは?
Q:マンションの「資産価値」とは何を指すのでしょうか?
A:マンションの「資産価値」を判断するポイントはいろいろありますが、再開発が行われているエリアなど今後発展する可能性の高い街や、多くの人たちが集まるエリア、つまり人口集積力が高く将来価値のある街は、「資産価値」が下がりにくい傾向にあるというデータもあります。つまり、誰にとっても生活しやすい街は、この先もずっと「居住ニーズ」が維持される可能性が高まるので、将来的にも資産価値が落ちにくくなるのです。資産価値判断の目安として、よく「住宅ローンの毎月返済額」と「エリアの相場賃料」が比較されることが多いのですが、実はそれは似て非なるものです。不動産のプロは住まいを購入した場合、その物件をいくらで買って、何年後にいくらで売れたのか?所有年数と売却金額を見て、最終的に“自分はその物件にいくら投資したことになったのか?”という「確定損益」を基に判断します。
Image
当然ですが、将来高く売れる物件のほうがお得に買えたことになるわけですから、「今いくらか?」ではなく「将来いくらで売れるのか?」という視点で、資産価値が落ちにくいマンションを見極める目を養いましょう。将来資産価値が落ちにくいマンションかどうかを判断するときに、ヒントとなるのが「相場賃料」です。賃料が高いエリアというのは、生活利便性と交通利便性などの上記5つの要素のバランスが良好で、そのエリアに住みたい人が多いということを意味するので、将来の売却時にも著しく値下がりすることなく、購入額との差損を少なく抑える可能性が高まります。また首都圏の場合、1坪あたりの賃料が1万2000円以上であれば、快適な都市型居住ができるエリアだと分析できます。中には坪あたり2万円を超えるような物件もありますが、それは都心の一等地の話。そこまでの住まいを必要としている人はごくわずかだと思いますので、大まかな目安として坪1万2000円以上であれば、それなりの資産性を担保できるエリアだと分析しても良いと思います。ちなみに、将来の賃貸運用をシミュレーションしてみると、専有面積が広い都心エリアの物件だと当然ながら賃料も高くなり、圧倒的に借り手の数が少なくなるため、空室リスクが高まります。反対にコンパクトな広さの物件であれば、単身者や高齢者まで幅広い世代が対象となりますから、空室リスクを軽減して安定的な資産運用が可能になります。このように、エリアの相場賃料を参考にして「資産価値」を判断するようにすると、マンション選びのコツが掴めると思いますよ!
武蔵小山駅近隣の坪賃料相場(単位:円/月) / 集計期間:2015年9月~2016年8月 / 集計対象:駅徒歩10分以内、住戸面積30㎡~50㎡の賃貸マンション
Q:再開発が行われる街にはどんなメリットがありますか?
A:再開発エリアというのは、街の「将来価値」を考えると基本的にメリットが大きいですね。まずは街並みがキレイに整備されるということ。駅前や駅周辺の混雑状況が解消されて行き来がしやすくなったり、街の中の動線がスムーズになります。また、再開発によって土地が整理整頓されることで余剰スペースが生まれ、公園などの公共施設や大規模な商業施設が誕生する可能性もあります。つまり、再開発エリアは、街のポテンシャルが向上し、主に生活利便性が高まることを示しているのです。街並みがキレイになることによって「安全性」も高まります。歩道幅が広くなったり、バリアフリーになることで、女性や小さなお子さん、高齢者にとっても暮らしやすい街へと変わります。再開発は単に街並みが整備されるだけでなく、新たな生活利便施設や公共施設が誘致されることも多く、また駅を中心として動線が改善されるなど、メリットは様々なところに出てきますね。加えて、キレイになった街へ遊びに来る人たちが増えると、人口集積性が増しますから、さきほど説明した将来の「資産価値」にも間接的に影響を与える可能性があります。
最後に…今は住宅ローンも超低金利ですから、“自分の資産をつくる”と考えてマンションを買うには良いタイミング。「再開発エリア等で注目を集める利便性の高い場所にコンパクトな不動産を所有する」という考え方は、今後のライフサイクルコスト自体を抑えつつ、効率的に将来の生活のクオリティアップに向かって準備を進めることにつながります。まずは、その物件の将来価値・資産価値を客観的に分析すること。そして、「将来売却するか?」または「賃貸物件として活用し、さらに他の物件を購入して資産形成のステップアップを進めていくか?」という戦略的な視点を持てる物件かどうかをしっかりと判断しながら、“いま自分に必要な住まい”を見極めましょう。
マンション選びに欠かせない「将来価値」とは?
街力を見極める!『資産価値』を判断するポイントとは?
※掲載の写真は平成28年9月撮影のものです。
閉じる
お問い合わせは「インプレスト コア 武蔵小山」マンションギャラリー 0800-222-6350